Kira Parasını Ödemeyen Kiracıların İcra Yoluyla Tahliyesi Üz

20-12-2019 16:56
6 dakika Tahmini Okuma Süresi

(İcra Hukukunda Kiralananın Temerrüt Nedeniyle Tahliye)

Yürürlükte bulunan kanunlarımızda kiracının taşınmazdan mahkeme kararı olmaksızın tahliyesi, yani çıkarılması mümkün değildir. Zira kiraya verenin olduğu kadar kiracının da yasadan doğan bir takım hakları bulunmaktadır ve kanun koyucu kiracının taşınmazdan mahkeme kararı olmadan tahliyesine imkân tanımamaktadır. Ancak bunun İcra İflas kanununda iki istisnası mevcuttur. Bunlar; kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt nedeniyle tahliye (İİK. md. 269) ve kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmazın kira müddetinin bitmesi nedeniyle, yani tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyesidir (İİK. Md. 272). Esasen İİK 269. maddede bulunan temerrüt nedeniyle tahliye de kısmen mahkeme kararına dayanmakta ise de, icra mahkemesinin dar yetkili ve özel bir mahkeme olması ve evrak üzerinden inceleme yapması nedeniyle kanundaki istisnayı tam olarak bozduğu düşünülemez.

Kiracının tahliyesine ilişkin özel sebepler Borçlar Kanunumuzda ayrıntılı olarak düzenlenmiş olup bu hükümlere dayanılarak kiracının tahliyesi ancak genel mahkemelerden talep edilebilmektedir. Ancak burada konu edilen tahliye davaları niteliği gereği kira sözleşmesinden kaynaklandığından Sulh Hukuk mahkemesinde görülmesi gerekmekte ve genellikle bu davalar da sonuçlanması uzun süren davalar kategorisinde yer almaktadır. İşte kanun koyucu İcra İflas Kanunu’nda kiraya verenin, kira bedelini ödemeyen kiracısını mecurdan daha hızlı tahliye etmesini ve taşınmazına daha hızlı kavuşmasını sağlayacak istisna niteliğinde bir düzenleme getirmiştir. Borçlar Kanununda da benzer bir düzenlemesi bulunan “Temerrüt nedeniyle taşınmazın tahliyesi” İcra İflas Kanununda özel olarak düzenlenmiştir. Bu istisna, uygulamada o kadar fazla kullanılmaktadır ki Borçlar Kanununda bulunan “temerrüt nedeniyle tahliye”  hükümleri uygulamada büyük ölçüde ortadan kalkmış durumdadır. Zira Borçlar kanununda düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye davasının genel yetkili mahkemede görülmesi, iddia ve savunma sürelerinin uzun olması, ispat kurallarının genel hükümlere tabi olması nedeniyle davalar uzun sürmektedir. Taşınmazına bir an önce kavuşmak isteyen, kira bedellerini tahsil edemediği doğmuş ve müstakbel alacaklarından mahrum kalan ve hatta çoğu zaman kiracısının ödemediği aidat ve yakıt borçlarını ödemek zorunda kalan kiraya verenin daha hızlı ve daha pratik olan icra iflas kanunundaki istisna niteliğindeki yolu tercih etmesine neden olmaktadır.   

          İcra iflas Kanununda kiraya verene tanınan temerrüt nedeniyle tahliye talep etme hakkı; öncelikle kiracının kira parasını ödemek üzere ihtar edilmesini, ihtara rağmen kira bedelinin yasal ödeme süresi içerisinde ödenmemesi halinde icra hâkiminden kiracının tahliyesini talep etme hakkını düzenlemektedir. Bir dizi seri takip hukuku işlemlerinden oluşan bu haklar silsilesi sıkı usul kurallarına ve sürelere bağlanmış olup yapılacak küçük bir usuli eksiklik tahliye işleminin başarısızlıkla sonuçlanması sonucunu doğurabilmektedir.

 

          İcra İflas kanununa göre kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için kiraya verenin İİK. 269. maddesinde belirtilen şekilde ödenmeyen kira bedelinin tahsili amacıyla icra müdürlüğünden icra takibi başlatması gerekmektedir. Bu işlem yapılırken uygulamada örnek-1 olarak adlandırılan takip talebi ile müracaat edilmesi ve takip yolu olarak hem tahliye hem de haciz yolunun seçilmiş olmasına dikkat edilmelidir.

Alacaklının takip talebini alan icra müdürlüğü, gerekli harç ve giderleri tahsil ettikten sonra kiracıya İİK m. 269’da belirtilen şartları taşıyan örnek 13 olarak adlandırdığımız tahliye ihtarlı ödeme emri ile alacaklı tarafından talep edilen kira alacağının ödenmesini emreder. Kiraya veren tarafından yazılı kira sözleşmesi ibraz edilmiş ise ödeme emri ile birlikte kira sözleşmesinin bir örneği de kiracıya tebliğ olunur.  İcra Müdürlüğü bu ödeme emri ile kiracıya; kira sözleşmesine ve kira borcuna itirazı varsa ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itirazda bulunmasını aksi takdirde kira bedelini 30 gün içerisinde ödemesini, sözleşmeye ve borca itiraz edilmez ve 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde de kira borcu ödenmez ise alacaklının icra mahkemesine müracaatla sözleşmenin feshini ve taşınmazdan tahliyesini talep edebileceğini ihtar eder.

Kiracı için ödeme emrinin tebliğinden sonra iki yol bulunmaktadır. Bunlardan birincisi kiracının kira sözleşmesine ya da ödeme emrinde belirtilen borca itiraz etmesidir. Kiracı Kira sözleşmesini ya da alacaklı tarafından belirtilen kira borcunu kabul etmiyor ise 7 gün içerisinde icra dairesine itirazda bulunması gerekmektedir. İkincisi ise ödeme emrini tebliğ alan kiracının kira sözleşmesine ya da kira borcuna itirazı yoksa ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 günlük ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemesi gerekmektedir.

Yasal itiraz süresi içerisinde itirazda bulunmayan ya da ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için alacaklı taraf 6 ay içerisinde icra mahkemesine, 1 yıl içerisinde de Sulh Hukuk Mahkemesine müracaatla kira sözleşmesinin feshi ile kiracının temerrüt nedeniyle taşınmazdan tahliyesini talep edebilecektir.

Kiracının 7 günlük itiraz süresi içerisinde sözleşmeye ya da borca itiraz etmesi halinde icra takibi durur. Bu halde alacaklının, borçlunun itirazının hükümden düşürmek ve tahliye kararı almak için 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve mecurun tahliyesini ya da 1 yıl içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinden itirazın iptali ile mecurun tahliyesini isteme hakkı bulunmaktadır.

Alacaklının İtirazın Kaldırılmasını mı, İtirazın iptalini mi talep edeceği hususu borçlunun itirazı incelenerek alacaklının elinde mevcut belgelerin niteliğine göre tespit edilmelidir. Şayet İİK 68. maddede belirtilen ve icra mahkemesi tarafından kabul edilebilecek belgelerden birisi elinde bulunan alacaklı için itirazın kaldırılması davası açmak daha hızlı ve masrafsız iken bu belgelerden birisi elinde bulunmayan alacaklının itirazın iptali yolunu tercih etmesi ve genel hükümlere göre kira sözleşmesini ve kira borcunu ispat etmesi daha yerindedir.

Sözleşmeye ve borca itiraz edilmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında, İcra Mahkemesi;

1.Alacaklı tarafından kira alacağına dayanılarak takip yapılıp yapılmadığı,

2.Takip talebinde alacaklının takip yolu olarak tahliye yolunu seçip seçmediği,

3.İcra Müdürlüğü tarafından borçluya örnek 13 tahliye ihtarı içeren ödeme emri gönderilip gönderilmediği,

4.Borçluya gönderilen ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği,

5.Borçlunun 7 gün içerisinde sözleşmeye ve / veya borca itiraz edip etmediği,

6.Borçlunun 30 günlük yasal süre içerisinde kira borcunu ödeyip ödemediği hususları ile sınırlı inceleme yapar. İcra Mahkemesi duruşmalı olarak yapacağı inceleme neticesinde borçlunun kendisine yapılan usulüne uygun ödeme emri tebliğine rağmen kira borcuna itiraz etmediğini ve yasal ödeme süresi içerisinde de borcunu ödemediğini tespit etmesi halinde sözleşmenin feshi ile taşınmazdan tahliyesine karar verir.

Borçlu hakkında tahliye kararı verilmesi halinde icra mahkemesinin tahliye konusunda verdiği hükmün icra edilmesi için kararın kesinleşmesine gerek yoktur. Ancak İcra Mahkemesi kararını süresi içerisinde istinaf eden borçlu, İİK m.36’da belirtilen teminatı dosyaya depo etmesi halinde istinaf incelemesi sonucuna kadar icranın geri bırakılması kararı alabilir.

İcra Mahkemesi kararının infazı için borçlu duruşmada hazır ise tefhiminden (yüzüne karşı okunması), borçlu duruşmada hazır değilse kararın borçluya tebliğ edilmesinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir. Tahliye kararının icrası için 10 günlük süre icra müdürlüğü tarafından resen araştırılmalıdır.

Görüldüğü üzere kiraya verilen taşınmazın kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra iflas kanununa göre tahliyesi, karışık ve ardışık usulü işlemlerden oluşmaktadır. Uygulamada 2 ila 5 – 6 ay arasında sonuçlanması nedeniyle kiraya verenler tarafından sıkça tercih edilmektedir. Ancak yukarıda da anlatmaya çalıştığımız üzere usul ve şekle sıkı sıkıya bağlı olan bu yol tercih edilirse, yapılacak küçük hatalar telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına sebebiyet verebileceğinden bu konuda hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir.